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住房公积金贷款

2010/6/17 22:42:52 来源:房产网

   住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金,委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。


  相对于商业住房贷款,住房公积金贷款具有利率较低,还款方式灵活,首付比例低的优点,缺点在于手续繁琐,审批时间长。

住房公积金贷款的具体贷款政策由各地区的住房公积金管理中心制定,因此,各地的住房公积金贷款的贷款条件、贷款期限、贷款金额等都各不相同,因此,借款人在申请时最好先到当地的住房公积金管理中心网站查询相关政策或致电咨询。

  申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?

  申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面:贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件,下面我们来详细解析:

  1.贷款对象应当符合以下四个条件:

       (1)只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款,没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

    (2)参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件:即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为,如果职工缴存住房公积金的行为不正常,时断时续,说明其收入不稳定,发放贷款后容易产生风险。

       (3)配偶一方申请了住房公积金贷款,在其未还清贷款本息之前,配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为,住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持,是一种"住房保障型"的金融支持。

  (4)贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时,除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外,没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时,再给予住房公积金贷款,风险就很大,违背了住房公积金安全运作的原则。

  2.贷款用途必须专款专用:

  住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房,而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的,不能申请住房公积金贷款。

  3.具备一般住房贷款应具备的条件:


  住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的20%或以上的自筹资金;住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保,等等。这些都是降低住房公积金贷款风险所需要的。
 根据南京住房公积金管委会会议决议精神,自2009年10月10日起,南京市住房公积金贷款政策做如下调整:

  1、实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。
  可贷额度计算公式为:借款人住房公积金可贷额度=借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限(按公式计算采取千位进位的方式,取整至万元)。

  2、对所购房屋建筑面积为144平方米以上的,其贷款额度为可贷额度的50%。

   3、夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工,贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款的,其贷款额度为可贷额度的50%。

   4、凡在2009年10月9日17:00前录入住房公积金贷款信息系统的贷款申请,按原政策执行。

         今年以来南京住房公积金管理中心积极克服世界金融危机的不利影响,采取各种有效措施加大归集力度,1-9月份全市归集住房公积金50.69亿元,同比增长16.64%。但今年以来由于南京市房地产市场住房销售量大幅走高,引起住房公积金贷款量剧增。截止9月30日,今年已发放公积金贷款97.80亿元,比去年同期增长224.49%。住房公积金个贷率(贷款余额/归集余额)已达96.16%,并以每周1个百分点的速度递增。当年资金处于负增长状态,个贷率已超预警线。

  由于住房公积金属于地方区域性封闭运作资金,来源有限,因此资金流动性明显趋紧,出现调度困难。为保证住房公积金安全持续运行,避免出现资金提兑危机,确保缴存人能较好地使用住房公积金,住房公积金管理中心进行了一系列调研,并向南京住房公积金管委会提出了应对方案建议。经南京住房公积金管委会第22次全体委员会议审议,决定对住房公积金贷款政策进行适当调整,以迅速扼制资金负增长态势,促进收支平衡。

  此次政策调整,主要是为了促进住房公积金管理事业科学发展和可持续发展。住房公积金科学管理的基本要求是资金安全,在运行上和使用上不能出现风险。目前每月资金缺口10亿元左右、个贷率已达96.16%,不进行合理控制,将影响住房公积金缴存人正常使用,极易出现提兑危机、贷款困难,从而引发社会稳定问题。

  在目前使用量(资金支出)异常快速攀升的情况下,通过下调个人还贷系数来减少使用量,有利于收支平衡。住房公积金是住房保障的一个重要制度,应重点关注中低收入群众,对购买144平方米以上非普通住宅的贷款作出限制,有利于在有限资金内更好地支持中低收入群众贷款购买普通自住住房。同时,住房公积金是一种以互助性和普惠性为特性的公众资金,为保证公平互助,对多次使用住房公积金贷款作出限制,从而在有限资金内确保从未使用过住房公积金贷款的缴存职工能贷到住房公积金。

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